1. Vérifier le terrain et la personne qui peut le louer ou le vendre
La première étape consiste à vérifier le titre foncier, l’identité du propriétaire et son pouvoir réel de signer. Il faut également rechercher les éventuelles charges, restrictions, successions ou situations qui pourraient affecter le terrain.
Cette vérification doit être menée à partir des documents officiels et avec un professionnel indépendant. Une présentation commerciale ou une copie isolée ne suffit pas à établir la situation juridique complète d’une parcelle.
2. Lire le contrat au-delà de sa durée
Dans un leasehold, la durée annoncée n’est qu’un élément du contrat. Les clauses d’extension, d’assignation, de sous-location, de transmission et de fin de bail peuvent avoir une influence directe sur l’usage du bien et sa valeur future.
Il faut aussi comprendre qui prend en charge les taxes, les travaux, les assurances, les éventuelles réparations importantes et les démarches nécessaires à l’exploitation.
3. Contrôler le zonage et les autorisations
Un terrain peut être bien situé et pourtant ne pas permettre l’usage imaginé. Le zonage, l’autorisation de construire, les documents liés au bâtiment et les licences nécessaires à la location doivent être cohérents avec le projet.
La présence d’une construction existante ne garantit pas que celle-ci puisse être exploitée comme une villa de location. Les autorisations doivent être rattachées à la parcelle concernée et correspondre à l’usage envisagé.
4. Examiner l’accès, les réseaux et le contexte local
L’accès réel au terrain, la largeur des voies, l’eau, l’électricité, l’évacuation des eaux, la qualité du réseau internet et les relations avec l’environnement immédiat font partie de la valeur du projet.
À Bali, la compréhension du contexte local compte autant que les documents. Les partenaires présents sur place peuvent aider à identifier les contraintes qui ne ressortent pas d’une simple visite ou d’une annonce.
5. Recalculer le budget et le scénario de sortie
Le budget doit inclure le terrain ou le leasehold, la construction, les études, les autorisations, l’ameublement, les frais juridiques, la gestion, les taxes et une réserve pour les imprévus. Une estimation trop courte donne une vision artificielle du rendement.
La stratégie de sortie doit être pensée dès le départ : revente, exploitation locative, occupation personnelle ou transmission. Plus le projet avance, plus il devient difficile de corriger une hypothèse mal posée au début.
Une vérification utile est une vérification compréhensible
La due diligence n’a pas pour objectif de rendre un projet opaque ou inutilement complexe. Elle doit permettre à l’investisseur de comprendre ce qui est vérifié, ce qui reste à confirmer et quelles conséquences chaque choix peut avoir.
Avant de s’engager, il est recommandé de faire relire les documents par des conseils indépendants et adaptés au droit indonésien.